Forum Gerçek

AnasayfaForumları Okundu Kabul Et Bugünkü Mesajlar
Geri git   Forum Gerçek > Bir Yudum İnsan > Sosyal Bilimler

Sosyal Bilimler Sosyoloji, felsefe, hukuk


Yeni Konu aç  Cevapla
 
Seçenekler
Eski 22.09.2021, 15:03   #1
Çevrimdışı
Canan
Çiçekci kız

Kullanıcıların profil bilgileri misafirlere kapatılmıştır.
Standart Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı Hakları Nelerdir?





Kira hukuku günümüzde en yoğun uyuşmazlık yaşanan alanların başında geliyor olup kiracı hakları her geçen gün önemini artırmaktadır. Bu yazıda da çeşitli durumlarda kiracıların hangi haklara sahip olduğu izah edilecektir.

1) Kiracı Kira Bedelinde İndirim İsteyebilir mi?


Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra kiracının kusurundan kaynaklanmayan olağanüstü bir hal ortaya çıkabilir. Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra şartların (pandemi, gayrimenkulün zarar görmesi vb) kiracı açısından beklenmedik şekilde değişmesi sebebiyle kiracının mal sahibinden kira bedelinde indirim yapmasını isteme hakkı vardır. Bu durumda taraflar değişen şartları göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli belirleyebilirler. Fakat mal sahibi kira bedelinde indirim yapma talebini reddederse, kiracı mal sahibine tespit davası açabilir.

2) Kira Sözleşmesi’nin Süresi Sona Ererse Ne Olur?


Kira sözleşmesi çoğu zaman belirli bir süre öngörülerek yapılmaktadır. Ancak 6 aydan uzun konut veya işyeri kiralarında belirlenen süre sona ermiş olsa bile mal sahibi kiracısını kendiliğinden tahliye edemez. Zira kira sözleşmesi, sözleşmede belirlenen süre sona ermeden 15 gün öncesine kadar kiracı tarafından feshedilmezse kendiliğinden bir yıl daha uzamış olur. bu açıdan Kanun’da kiracı hakları güçlü şekilde korunmuştur.

Alıntı:
15.03.2020 başlangıç tarihli bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığını varsayalım. Eğer Kiracı 01.03.2021 tarihine kadar feshe dair herhangi bir bildirim yapmazsa kira sözleşmesi kendiliğinden 1 yıl daha uzamış olur. Ancak kiracı bu tarihe kadar feshe ilişkin mal sahibine bir bildirim yaparsa, kira sözleşmesi 15.03.2021 tarihinde sona ermiş sayılacaktır. Ancak kiracı böyle bir bildirim yapmamışsa, kira sözleşmesinin süresi 15.03.2021 tarihinden itibaren bir yıl daha uzamış olur.


Sözleşme uzamaya başladıktan sonra da kiracının her yıl sonunda kira sözleşmesini sona erdirme imkânı vardır. Oysa mal sahibi; Sözleşme uzamaya başladıktan sonra on yıl boyunca kira sözleşmesini –taraflar arasında başka uyuşmazlıklar yaşanmadığı sürece ve Kiracı kirasını ödediği müddetçe – sona erdiremez. 10 uzama yılı içerisinde sözleşmeyi sona erdirebilecek tek kişi kiracıdır. Fakat onuncu uzama yılının dolmasından sonra Mal sahibi de başka bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilecektedir.

3) Kira Artışında Kiracının Hakları Nelerdir?


Kira bedeli kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranına göre her yıl kendiliğinden artmaktadır. Ancak bu oran her halükarda 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyecektir. Sözleşme imzalandıktan beş yıl sonra ise taraflar; kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla dava açabileceklerdir. Olağanüstü koşullar dışında Taraflar yukarıda belirlenen artış oranına riayet etmek zorundadır.

Alıntı:
01.02.2020 başlangıç tarihli ve aylık 2.000,00 TL bedelli bir kira sözleşmesi yapılmıştır. Ayrıca kira bedelinin her yıl %10 oranına göre artacağı sözleşmede belirlenmiştir. O halde kira bedeli her yıl %10 oranında artacaktır. Ancak eğer kira artışının yapılacağı dönemde 12 aylık TÜFE ortalaması %10’un altında ise; %10 değil TÜFE oranı artışa esas alınacaktır.


01.02.2025 tarihinden sonraki kira bedeli için ise emsal kira bedellerine göre yeni tespit yapılması istenebilir. Mahkeme de yapacağı araştırma neticesinde piyasa rayiçlerine göre kira bedelini yeniden –örneğin 2.600,00 TL olarak– belirleyebilecektir.

4) Kiracı Sözleşmeyi Devredebilir mi?


Hukukumuzda Kiracının Kira Sözleşmesini başkasına devretme hakkı vardır. Ancak bunun için Kiracı’nın Mal Sahibinden yazılı onay alması gerekmektedir. Devir gerçekleştikten sonra yeni kiracı eski kiracının tüm haklarını ve borçlarını da devralmış olacaktır.

Ancak İşyeri kiralarında Kiracı hakları uyarınca Mal Sahibi’nin yazılı rızasını alınmasa da Kira Sözleşmesi devredilebilecektir. Bu durumda eski kiracı, (yeni kiracının kira ödememesi yahut taşınmaza zarar vermesi gibi durumlarda) mal sahibine karşı iki yıl daha sorumlu olmaya devam edecektir.

Her ne kadar işyeri kiralarında Mal Sahibi kira sözleşmesinin devrine rıza göstermek zorunda olsa da belirli durumlarda Mal sahibi bu duruma itiraz edebilir.
Alıntı:

Örneğin yeni kiracının adli sicil kaydı kabarıksa yahut mali açıdan güçsüz olduğu biliniyorsa Mal sahibi işyeri kira sözleşmesinin devrine itiraz edebilecektir.
5) Kiracı Taşınmazı Başkasına (Alt Kira) Kiraya Verebilir mi?

Kiracı kira sözleşmesini başkasına devretmek yerine kiralamış olduğu gayrimenkulün bir kısmını veya tamamını başkasına (alt kiracı) kiraya verebilir. Bu durumda kendisi mal sahibine kira ödemeye devam edecek olup alt kiracıdan da kira alacaktır. Bunun için Kiracı’nın yapması gereken, mal sahibinin yazılı iznini almaktır. Bu durumda alt kiracı ile kiracı arasında bir kira sözleşmesi, kiracı ile mal sahibi arasında ise başka bir kira sözleşmesi vardır.

Yukarıda da izah edildiği üzere iki kira ilişkisi temelde birbirini etkilememektedir. Asıl kiracı, alt kiracıdan; Mal sahibi ise asıl kiracıdan kira bedelini almaya devam eder. Her ne kadar herkes kendi kira sözleşmesi ile sorumlu olsa da; mal sahibi ile ana kiracı arasındaki sözleşme sona erdiğinde alt kiracının kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermektedir. Bu durumda alt kiracı da taşınmazı tahliye etmek zorunda kalacaktır.

Alıntı:
Örneğin Mal Sahibi Ahmet ile Kiracı Burak arasında bir otele ilişkin kira sözleşmesi olduğunu ve Burak’ın da otelin alt katındaki restoranını alt kiracı Ceyhun’a kiraladığını varsayalım. Kiracı Burak’ın Mal Sahibi Ahmet’e ödemesi gereken kira bedelini ödemediği durumda, sözleşme Mal Sahibi Ahmet tarafından feshedilebilecek olup Ceyhun kirasını gününde ödese dahi kendisi de tahliyeden kurtulamayacaktır.


6) Kiracı Sözleşme Bitmeden Önce Gayrimenkulden Çıkabilir mi?

Kiracının kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce herhangi bir sebep göstermeksizin gayrimenkulden çıkma imkânı vardır. Ancak kiracının; (Mal sahibinin yeni bir kiracı bulması için gereken makul süre kadar) kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam edecektir. Bu sürenin ne kadar olacağı yöre ve gayrimenkulün özelliklerine göre değişir. Kiracı bu hakkını kullanabilmek için Mal sahibine yazılı bildirim yapmak zorundadır.

Ancak Kiracı, kendi yerine aynı şartlarda yeni bir kiracı bulduğu takdirde (mal sahibi bu kişiyle anlaşmak istemese bile) kira sözleşmesindeki süre bitene kadar doğacak olan tüm borçlarından kurtulmuş olur.

Alıntı:
01.03.2020 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalayan kiracı 01.01.2021 tarihinde gayrimenkulden çıkmıştır. Söz konusu gayrimenkulün nitelikleri düşünüldüğünde bir ay gibi bir süre yeni bir kiracı bulmak için yeterli ise, kiracı 01.02.2021 tarihine kadar kira parasını ödemek zorundadır. Ancak kiracı 01.01.2021 tarihinde kira parasını ödeme gücü olan ve gayrimenkulü kiralamaya hazır yeni bir kiracı bulduğu takdirde, mal sahibi bu kişiyle anlaşmasa bile kiracı kira parasını ödeme borcundan kurtulmuş olarak gayrimenkulden çıkabilir.


7) Kiracı Apartman / Site Yönetimine Katılabilir mi?


Hukukumuza göre kiracının apartman / site toplantılarına (kat malikleri kurulu vb) katılma yetkisi bulunmamaktadır. Ancak kat maliklerinin (Mal sahipleri) kendi aralarından yahut dışarıdan birini yönetici atama imkanı vardır. Dolayısıyla kiracı da usulüne uygun bir oylama ile apartman / site yöneticisi seçilebilmektedir.

8) Kiracı’nın Depozito Üzerindeki Hakları Nelerdir?


Hukukumuza göre Kiracıdan en fazla üç aylık kira bedeline denk depozito (teminat) istenebilir. Ancak Mal Sahibi kiracı hakları gereği Depozitoyu alan kendi hesabında tutamayacak olup Kanun’a göre vadeli bir tasarruf (mevduat) hesabına yatırarak faiz işletmelidir. Bu sayede kiracının yatırdığı depozito enflasyona karşı değer kaybetmeyecek olup aynı zamanda Mal sahibinin de teminat miktarı artmış olacaktır. Depozito olarak nakit para verilmesi zorunlu olmayıp bono, çek veya teminat mektubu da verilebilir.

Depozitoyu eksiksiz geri almanın şartı gayrimenkul kiracıya ne durumda teslim edilmişse aynı şekilde mal sahibine geri teslim etmektir. Aksi halde mal sahibi gayrimenkulde oluşan zararlardan ötürü depozitoyu geri vermeyerek bu para ile tadilat masraflarını karşılayabilme imkânına sahiptir. Ayrıca mal sahibi depozitoyu eksik ödenen kira bedellerine de mahsup edebilecektir.

Alıntı:
Örneğin kiracı 5000 TL kaparo verdiğini, bu bedelin vadeli hesaba yatırılarak işletildiğini, 750 TL faiz işlediğini ve kiracının 2 sene sonra evden çıktığını varsayalım. Eğer eve yapılması gereken herhangi bir masraf yoksa Kiracı 5.750 TL’yi alabilecektir. Ancak 2.000 TL boya masrafı ve eksik ödenen 3.000 TL kira var ise Mal Sahibi bu bedeli depozitodan düşerek kiracıya yalnızca 750 TL öder.
Kiracı gayrimenkulü kendisine verildiği durumda teslim etmekle sorumludur. Ancak gayrimenkulün normal kullanımından dolayı birtakım yıpranmalar oluşması olağandır. Bu tarz yıpranmalar sebebiyle mal sahibi depozitodan kesinti yapamaz.

Kiracı depozitoyu geri alamadığında kiracı hakları kapsamında mal sahibine icra takibi başlatabilecektir. Mal sahibi 7 gün içinde icra dosyasına itiraz etse ve takip dursa bile bu itirazın kaldırılması için dava açma imkânı bulunmaktadır. Davayı kazanan kiracı depozitoyu faiziyle birlikte geri alabilecektir.

9) Kiracının Tadilat Yapma Hakkı Var mıdır?


Kiracın gayrimenkulde yapacağı tüm değişiklikler / tadilatlar için mal sahibinden yazılı olarak izin alması gerekmektedir. Zira normal şartlarda Kiracı gayrimenkulü aldığı şekilde teslim etmek zorundadır.

Mal sahibi (Tesisatın bozulması, çatının akıtması vb) zorunlu olan tadilatların masraflarına katlanmak zorundadır. Ancak bunun dışındaki tadilatlarda Kiracı; yazıılı rızasını alsa dahi yaptığı masrafları mal sahibinden isteyemez. Yazılı rıza alması halinde Kiracı sadece yaptığı yenilik ve değişiklikten dolayı gayrimenkulde oluşan değer artışını kira sözleşmesi sonunda kiracı hakları kapsamında talep edebilecektir.

Mal sahibinin izin vermediği tadilatlarda ise gayrimenkulün değerini artsa dahi kiracının bu değer artışını isteme hakkı yoktur. Bu sebeple Kiracıların ileride mağduriyet yaşamamak adına, tadilatlarda mal sahibinden yazılı izin almaları önem arz etmektedir. Yine de kiracı; yazılı izin almasa dahi (kombi vb) sökülürken gayrimenkule zarar vermeyecek kısımları yanında götürebilecektir

Alıntı:
Kiracı’nın yazılı izin alarak iç duvarları taşla kapladığını ve evin değerinin 15.000 TL arttığını varsayalım. Bu durumda kiracı evin değer artışını isteyebilecektir. Ancak yazılı izin almazsa bu taşları sökmek ve evin duvarını eski hale getirmek zorundadır.

10) Sözleşme’yi Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı Nedir?


Kira sözleşmesinin hükümleri taraflar arasında serbestçe belirlenebilmektedir. Ancak bu durum Mal sahibine (Kanun’da izin verilenler dışında) kiracının aleyhine hükümler ekleme imkanı vermez.
Alıntı:

Örneğin bir aylık kirada gecikme olması halinde kiracının 1 yıllık kira bedelinin tümünü ödemek zorunda kalacağına ilişkin bir sözleşme hükmü geçersiz olacaktır.

11) Kiracı’nın Ortak Gider ve Aidatlara Dair Hakkı


Gayrimenkulün ortak gider ve aidat borcunu ödemesi gereken kişi aslında mal sahibidir. Ancak temizlik ve bakım vb giderlerde (aksine anlaşma yoksa) Kiracı sorumlu olacaktır. Bunun dışındaki diğer giderlerde (çatı onarımı, asansör motor tamiri vb) ise Kiracı’nın sorumluluğu yoktur.

12) Mal Sahibi Kiracıyı Kendi İhtiyacı İçin Çıkarabilir mi?


Mal sahibi ya da gayrimenkul kiraya verildikten sonra onu satın alan yeni mal sahibi, bir ihtar göndererek taşınmazı kendi ihtiyacı sebebiyle kullanacağını ve bu nedenle taşınmazdan çıkması gerektiğini kiracıya bildirebilir. Bu tarz durumlarda kiracı genelde gayrimenkulden çıkmaz ise mal sahibi kiracıya karşı tahliye davası açmak zorunda kalır. Ancak yeni mal sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için gayrimenkulü satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde ihtar çekmesi ve Kiracıya 6 aylık mühlet vermesi gerekmektedir. Bu dava her halükarda kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte de açılabilir.

Söz konusu davada mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olup olmadığı, gayrimenkulün mal sahibinin ihtiyacına tahsis edilip edilemeyeceği araştırılacaktır. Dolayısıyla kiracı mal sahibinin ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığını veya gayrimenkulün söz konusu ihtiyacı gidermeye elverişli olmadığını ispat ettiği takdirde mahkeme tahliye talebini reddedecektir.

13) Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa Kiracı’nın Hakları Nelerdir?

Kira sözleşmesi yazılı şekilde yapılmak zorunda olmayıp kira ilişkisi sözlü olarak da kurulabilir. Yani mal sahibi sadece sözlü olarak anlaşarak gayrimenkulü kiraya verebilecek olup kiracı hakları varlığını sürdürür . Bu durumda ileride taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık yaşanması halinde kira sözleşmesinin yazılı olmaması sebebiyle taraflar dilekçelerinde dayandıkları iddiaları her türlü delil ile ispatlayabilirler.
14) Kiralanan Taşınmazın Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi

Gayrimenkul kiracıya teslim edildikten sonra birtakım sorunlar çıkabilir ve bunda kiracının kusuru olmayabilir. Kiralanan gayrimenkul sonradan ayıplı hale gelirse Kanun kiracıya üç çeşit imkan verilmektedir: Kiracı

Gayrimenkuldeki ayıbın giderilmesini,
Kira bedelinde indirim yapılmasını

veya

Uğramış olduğu zararın giderilmesini

mal sahibinden isteyebilir. Kiracı hem uğradığı zararın giderilmesini hem de diğer haklardan birini aynı anda isteme imkanına sahiptir. Tabi bunun için kiracının zarara uğramış olması gerekmektedir.

Mal sahibi gayrimenkulde ortaya çıkan ayıbı giderdikten sonra kira bedeli de eski haline dönecektir. Yani kiracı ayıp giderilene kadar geçen süre içerisinde kira parasında indirim yapılmasını isteme hakkına sahiptir.

Av. Elif Emirali
Av. Oğuz Yavuz


__________________
  Alıntı ile Cevapla
Canan'in Mesajına Teşekkür Etti
Cevapla

Bu Sayfayı Paylaşabilirsiniz

Etiketler
hakları, kiracı, nelerdir


Konuyu Toplam 1 Üye okuyor. (0 Kayıtlı üye ve 1 Misafir)
 
Seçenekler

Yetkileriniz
Konu Acma Yetkiniz Yok
Cevap Yazma Yetkiniz Yok
Eklenti Yükleme Yetkiniz Yok
Mesajınızı Değiştirme Yetkiniz Yok

BB code is Açık
[IMG] Kodları Açık
HTML-Kodu Kapalı

Hızlı Erişim


WEZ Format +3. Şuan Saat: 10:00.


Powered by vBulletin® Version 3.8.8
Copyright ©2000 - 2024, Jelsoft Enterprises Ltd.
Önemli Uyarı
www.forumgercek.com binlerce kişinin paylaşım ve yorum yaptığı bir forum sitesidir. Kullanıcıların paylaşımları ve yorumları onaydan geçmeden hemen yayınlanmaktadır. Paylaşım ve yorumlardan doğabilecek bütün sorumluluk kullanıcıya aittir. Forumumuzda T.C. yasalarına aykırı ve telif hakkı içeren bir paylaşımın yapıldığına rastladıysanız, lütfen bizi bu konuda bilgilendiriniz. Bildiriniz incelenerek, 48 saat içerisinde gereken yapılacaktır. Bildirinizi BURADAN yapabilirsiniz.